Quanto custa comprar uma casa em condomínio além do preço: ITIV, escritura, registro, condomínio e IPTU em Natal e Parnamirim

A casa custa R$ 700 mil. Você faz as contas do financiamento sobre R$ 700 mil — e descobre, já no meio do processo, que precisa de mais algumas dezenas de milhares para impostos e cartório. Essa é a surpresa mais comum de quem compra casa em condomínio, e ela é totalmente evitável: basta conhecer os custos além do preço antes de fazer a proposta.

A resposta curta: reserve de 4% a 6% do valor da casa

Somando imposto de transmissão, escritura (quando há), registro e taxas, a referência prática usada no mercado é reservar algo entre 4% e 6% do valor do imóvel para os custos de fechamento — sem contar a entrada. Numa casa de R$ 700 mil, isso significa de R$ 28 mil a R$ 42 mil disponíveis além da entrada. Abaixo, eu detalho de onde sai esse número em Natal e em Parnamirim.

ITIV: o maior dos custos

O ITIV (Imposto de Transmissão Inter Vivos) é o imposto municipal pago para transferir o imóvel para o seu nome. Em Natal, a alíquota é de 3% sobre o valor do imóvel (ou sobre o valor de avaliação da prefeitura, se for maior). Em Parnamirim, a alíquota também é definida por lei municipal — confirme o percentual vigente no momento da compra, porque ele pode mudar e pode haver programas de desconto para regularização.

Nos exemplos: numa casa de R$ 600 mil em Natal, o ITIV é de R$ 18 mil. Numa de R$ 1 milhão, R$ 30 mil. É o item que mais pesa — e o primeiro que deve entrar na sua planilha.

Escritura: quem financia, economiza aqui

Na compra à vista, a transferência é feita por escritura pública em cartório de notas, e depois registrada. Escritura tem custo calculado sobre o valor do imóvel, conforme a tabela do cartório.

Na compra financiada, a regra muda a seu favor: o contrato de financiamento do banco tem força de escritura pública. Ou seja, quem financia pula a escritura em cartório — paga apenas o registro do contrato. É uma economia real de alguns milhares de reais, que quase ninguém conta quando compara comprar à vista ou financiado. Detalhei o financiamento no artigo como financiar uma casa em condomínio em Natal e Parnamirim.

Registro em cartório e certidões

Depois da escritura (ou do contrato do banco), o documento vai ao cartório de registro de imóveis. Sem esse registro, a casa legalmente ainda não é sua — é a etapa que conclui a compra. O registro também é calculado sobre o valor do imóvel.

Some ainda um valor menor para certidões e taxas administrativas do processo (certidões do imóvel e dos vendedores, taxas do banco na avaliação do imóvel, quando financiado). São valores pequenos perto do ITIV, mas entram na conta.

E depois da compra: condomínio e IPTU

Comprar é só o começo do custo de morar. Antes da proposta, levante dois números da casa específica:

A taxa de condomínio mensal: nos condomínios de Parnamirim, os anúncios recentes mostram desde taxas enxutas, em torno de R$ 280 a R$ 370 por mês em condomínios como o Ecoville, até R$ 500 a R$ 1.000 ou mais nos condomínios de padrão mais alto. É um custo fixo para sempre — ele pesa na decisão tanto quanto a parcela do financiamento.

O IPTU anual: varia com o valor venal e o município. Pergunte o valor do último carnê da casa que você está olhando; é um dado que o vendedor tem e que muda sua conta do ano.

Exemplo completo: casa de R$ 700 mil financiada em Parnamirim

Para uma casa de R$ 700 mil, comprada com financiamento (entrada à parte): ITIV de aproximadamente R$ 21 mil (usando 3% como referência — confirme a alíquota de Parnamirim na data da compra), registro do contrato em cartório e taxas na casa de R$ 5 mil a R$ 10 mil, mais certidões e avaliação do banco. Total de fechamento: algo entre R$ 28 mil e R$ 35 mil, sem escritura em cartório porque o contrato do banco a substitui. Depois, o custo mensal: parcela + taxa de condomínio + IPTU diluído.

Compare com a compra à vista do mesmo imóvel: some a escritura pública ao pacote, e o fechamento sobe — um dos motivos pelos quais "tenho o valor da casa" nem sempre significa "consigo comprar à vista sem aperto".

Erros que eu vejo compradores cometerem

O primeiro é gastar toda a reserva na entrada e descobrir o ITIV depois. O segundo é comparar casas só pelo preço, sem comparar a taxa de condomínio — uma casa R$ 30 mil mais barata com condomínio R$ 300 mais caro por mês empata a conta em menos de dez anos. O terceiro é não pedir o IPTU e a taxa atualizados da casa específica durante a negociação.

Perguntas frequentes

Quem paga o ITIV e as despesas de cartório? Por costume de mercado, o comprador. Mas tudo é negociável entre as partes — o importante é estar escrito na proposta e no contrato.

Dá para incluir os custos no financiamento? Alguns bancos permitem financiar parte das despesas em condições específicas. Isso depende da instituição e do seu perfil; vale perguntar na simulação.

Existe desconto no ITIV? Natal já divulgou programa de regularização com descontos escalonados no imposto. Programas assim mudam com o tempo: confirme a vigência na prefeitura antes de contar com o desconto.

Quer que eu monte essa conta com os números da casa que você está olhando — preço, ITIV, cartório, parcela e condomínio? Me chama no WhatsApp: (84) 99105-3519. Em poucos minutos a gente descobre se a casa cabe no orçamento de verdade.

Wêsley Paiva · Corretor de imóveis · CRECI 4758